招商蛇口发布2026年半年度演讲，公司收入增加利润承压，但发卖金额逆势增加，投资聚焦焦点城市，资产欠债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，估计公司2026-2028年归母净利润为12。7、22。1、32。3亿元，EPS为0。14、0。24、0。36元，当前股价对应PE为50。8、29。2、20。0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充脚，维持“买入”评级。2026H1公司实现营收547。84亿元，同比+6。4%；归母净利润5。28亿元，同比-93。4%。利润下降次要系（1）开辟营业结转毛利率15。35%，同比-0。92pct，导致分析毛利率同比-1。09pct至13。29%；（2）合联营企业投资收益-4。11亿元（2025H1为+0。71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产措置收益4。70亿元（2025H1为0。18亿），次要为固定资产措置及停业外收入中违约补偿收入1。80亿元。成功扭亏。公司上半年累计实现签约发卖面积305。18万平方米，同比-8。9%；实现签约发卖金额962。45亿元，同比+8。3%，同比+18。9%。公司上半年累计获取9地块，合计容建面约58万方，总地价约184亿元，但投天分量高，焦点10城投资占比接近100%，公司上半年持有物业全口径收入39。1亿元，同比+7。0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，贸易不动产REIT筹备申报，租赁住房REIT初次扩募启动。截止上半岁暮，公司有息欠债2437亿元，较岁首年月小幅压降；分析资金成本2。61%，同比-23BP，继续连结行业最低区间。